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    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?

    清平乐     2018-06-05 14:18:52     浏览:13    回复:0    点赞:0
    发帖人:清平乐
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    土地流转是当前最为流行的一项土地政策,通过土地流转提高了农村土地的价值,也为农民朋友带来了更多的收益,现阶段许多农民朋友都将农村闲置的土地进行流转,通过流转获取一定的土地租金,在增加收入的同时也解决了农村土地的闲置问题。不过在土地流转时,许多农民朋友由于对土地流转政策不了解等原因,最后吃了大亏,受到巨大的经济损失。

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    曾是千万富翁的他,亏到割腕自杀!

    仪大彪在亳州市小有名气。他曾经是当地少有的“富翁”,资产过千万,后来因卷入“土地流转”漩涡,倾家荡产。

    2013年3月18日,负债累累的仪大彪,在网上发了一个控诉“亳州土地流转”的帖子后,找到一个偏僻的地方,关闭手机,割腕自杀。

    帖子被安徽省公安厅发现后,通知亳州市公安局和谯城区公安局,出动全部警力搜寻,终于把命悬一线的仪大彪从死神手中抢了回来。

    亳州市传承农资公司总经理、亳州市洲超农产品公司总经理、传承专业合作社理事长、张店乡韭菜协会会长、亳州市人大代表、亳州市劳动模范、亳州市十大杰出青年、亳州市农村青年致富带头人。看看这串闪亮的头衔,谁也不会想到,仪大彪会走绝路。

    亳州市谯城区张店乡王楼村,是远近闻名的韭菜种植专业村,这里的农户有种植韭菜的传统,但一家一户的小面积种植,因没整合资源、打出品牌,形不成产业和规模,也就没有竞争力。政府希望有人站出来,以土地流转的形式,扶持一批韭菜种植大户,带动产业发展。

    2008年,当地政府动员仪大彪分两次流转600亩土地,当韭菜种植大户,成立亳州市谯城区第一家韭菜产销协会。仪大彪被推选为协会会长,专门组织种植韭菜,带动当地韭菜产业发展。为了鼓励仪大彪带好这个头,政府承诺将从“政策、资金、项目”上给他提供支持。

    在各方力量的鼓励下,仪大彪信心满满地担起了带头致富这副担子。

    仪大彪和农民签订了为期十年的土地流转承包合同,每亩地每年租金1000元,一年一付。

    经过千辛万苦,仪大彪的努力也得到了回报。亳州泥店韭菜在市场上有了知名度,湖南、湖北、上海以及郑州等地的菜贩子都被吸引过来了,甚至还有韩国、日本客商也前来洽谈韭菜深加工项目。

    最好时一亩韭菜的收入能达到4000至5000元。韭菜成了带动当地农民致富的大产业,也着实给了仪大彪无穷信心。

    为解决韭菜种植及加工、销售等问题,仪大彪出资成立了亳州市传承农业科技有限责任公司,帮助农民解决韭菜种植技术服务、销路、加工等问题。2008年,公司销售额就达1800多万元,张店乡韭菜种植业产值达上亿元。仪大彪被评为2008年“亳州市十佳农村青年创业致富带头人”,成了当地的“名人”“红人”。

    然而,热烈的鞭炮声、祝贺声之后,是残酷的自然环境,捉摸不定的市场。到了2009年,由于缺乏总体规划,导致一窝蜂上马,当地韭菜产量过剩,“菜贱伤农”,多数土地流转户,一下子赔了个一塌糊涂。

    一年过去了、两年过去了,受天灾和市场供求等影响,仪大彪不仅没有因为“土地流转”富起来,反而赔光了积蓄,累积了巨额的银行贷款及其他债务。

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    无规划的大面积土地流转,怎能不赔钱?

    大面积流转土地后,如何挣钱是关键,伴随着经济的发展,农村土地流转价格呈逐年上升趋势,10年间流转地价格从每亩100元上涨到每亩1500元。

    我们来给种植经营大户算一笔账:流转的土地平均一亩要交租金1000元;化肥、种子、农药每亩650多元;农机具、播种、浇地、追肥、除草、收割、人工每亩700元,工人工资及管理费用是主要开支。

    这样算下来,平均一亩地的投入超过2350元。如种植玉米,亩产按1100斤,市场收购价1.15元一市斤,折合现金1260元,种植小麦亩产按900斤(正常年份的平均粮食产量),市场收购价1.2元一斤,折合现金1080元。一年夏秋两季的收入合计为2340元,这还没有算第二季的投入,一亩土地还要赔10元,还是在风调雨顺的情况下。

    这些年下乡租地的老板太多了,租金越炒越高,地价高企,跟风租地,靠种粮根本不行。再说,搞农业不光是有钱就行,农忙得雇人,收割要用机器,收回来还要晾晒、仓储,这些问题解决不了,规模越大越难。

    时下,不少资本投资农业,都热衷“高大上”,流转土地动辄几万亩,建农业园区一并几个村,如此贪大求快,为什么?

    一是老板积极,他们认为农业门槛低、效益好,规模越大利润越多。

    二是政府积极,上规模、垒大户,就有了政绩,树起样板。

    殊不知,农业生产有其特殊性,回报期长、自然风险高,典型调查显示,规模经营主体的粮食单产要比普通农户低,大户单产要比小户、散户低,可以说,种粮有了规模未必经济,投资农业不会一夜暴富。

    土地流转面积要根据地形地貌特点因地制宜,绝对不是越大越好,要与城镇化进程、农业社会化服务水平相适应。当然,个人能力不一样,流转的规模和种植情况也不能同日而语。但无论大小,只要找到最适宜的生产管理模式,将农场经营好,农产品卖个好价钱,这才是摆在每一位农场主面前的根本问题。

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    土地流转富了谁?

    土地流转坑的是农民?很多人都是这么认为的,但是很多带着资本下乡的企业也并未尝到甜头。

    土地流转就一定会培养出大地主,太片面了,只是看到了现在的土地承包者跟以往地主一样都有大量的土地,但是却忽略了他们所处的大环境不同了。

    最简单的一个道理:农民原来种粮食收入500元,土地承包者流转土地要交租金,就算是建设现代农业用了先进的农业机械,也无法使粮食亩产翻番的上涨,多出来的产量还要抵消掉租金那么企业能挣到的钱就是寥寥了。

    在高土地成本、高劳动力成本、高融资成本三大因素的挤压下承包企业从一开始就背上了沉重的包袱。

    人员吸纳也是流转企业不得不考虑的问题。土地流转出去了,无地可种的农民就会想到外出打工,可是家庭的牵绊使得一些人无法远离家乡,这就造成了一部分失业人群,这部分人如果承包企业不吸纳就会产生社会问题。

    而且,很多地方的农民会坐地涨价,如果企业运转的好,就会要求涨租金,这对于企业来说又是一股隐形的压力。更有甚者,部分农村会要求企业给修路通网、毕竟还是在人家地盘上,很多企业只能息事宁人。

    管理问题也是导致企业无法盈利的重要一环。农业的复杂性是很多投资者没有预见的,在我国存在了几千年的传统农业不是一朝一夕就能打破的。管理者既要懂农业又要有互联网思维这是十分难得的。

    以上原因导致了企业们满怀希望来到田野,满心沮丧的败兴而归。这也导致了现在流转土地荒废的现象,因为如果继续种粮食基本上就是赔钱的买卖,还不如荒着能少赔一点。

    就目前的情况来看,土地流转推进的太快了,方方面面都还没有准备好,不管是失去土地的农民如何安置,还是承包企业如何挣钱都需要方方面面的考虑到。

    政府应更加关注如何更好地扶持规模经营主体来服务国家农业战略的问题,在农田基建、技术服务、政策补贴和科学奖惩等方面加大对粮食规模经营主体的扶持;还要规范和科学引导农村土地流转,防止一哄而上又一哄而下,一定要坚决避免在农村形成正常经营难以为继的半拉子“现代农业”工程。

    除了政府之外,我们农户也要注意一下几个方面,避免在土地流转的过程中上当受骗,亏了自己!

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    按这个流程走才能不给别人钻空子的机会!

    ①双方自愿写出流转土地申请,内容翔实;

    ②审核登记,经村把关报镇备案;

    ③商定流转土地价格后,公布信息;

    ④双方签订流转土地合同,乡镇经管站鉴证归档。

    注意:只有纳入程序监管后,农民流转土地的合法权益才能得到有效维护。

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    签合同时,这几点不注意要吃大亏!

    ①签订合同的双方,一定是在自愿原则下签订的。(听起来像是废话,但你要知道,有很多特别狗血的纠纷发生,就是因为违背了这点)

    ②法律规定,只有在同一集体经济组织的成员才能互换、置换土地,如果违反这一条规定,签订的合同无效。(合同无效,直接关联个人利益,大家一定要注意这点!)

    ④越权发包土地签订的合同无效,比如农民个人承包的土地由村集体越权发包的,这种合同无效,农民朋友如果遇到这种情况一定要维护自己的权益!

    ⑤合同中的流转年限超过原本承包年限咋办?承包年限的起始时间均以98年(第二轮)开始计算,耕地30年,草地不超过50年,林地不超过70年。超过这个时间期限部分合同无效。

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    还有人在这两点上吃过亏!

    ①流转土地的用途问题

    《农村土地承包法》和《农村土地承包经营流转管理办法》规定,不得以调整产业结构、发展农村经济等理由擅自改变原有耕地的农业用途。这点对咱拥地农民来说很重要,比如土地流转出去,被承包方浇筑水泥地盖了养殖场,这浇了水泥的地以后收回来还能种东西吗?肯定会有影响啊,所以一定要在协议中白纸黑字写清楚,不能更改农业用途!

    ②土地流转后,粮食补贴谁拿?

    土地流转后,经常有关于粮食补贴谁来拿的纠纷,承包户和拥地农民到底谁来领取粮食补贴呢?抛开说不明白的原则和规定,这么来解释最清楚:

    土地承包协议中,须协议清楚粮食补贴归谁;

    协议中并未明确补贴归谁的情况下,双方为此发生纠纷,协商解决;

    协商无法解决的,废除土地承包协议,重新签订新协议。

    对于双方,无非就是这种情况:补贴给拥地农民,土地流转金便下调一些;补贴给承包户,流转金便提高一些。只不过就是提前在协议中白纸黑字写好便是。

    土地流转热火朝天,可它究竟富了谁?


    选择对的土地经纪人

    随着农村土地流转政策的引导,农村土地买卖市场日益火爆。不少土地中介人员走上街头,打出各式广告招揽客户。

    由于土地市场“僧多粥少”,有的中介人员在提供服务过程中,不仅没有体现诚实信用的商业理念,相反设置一些陷阱诓骗客户,亟待引起广大消费者的关注。那么如何选择土地中介呢?

    首先不管中介公司大小与否,一定要选择有证经营的中介!至于中介公司大小,大的公司信誉可能更好,但是存在自身的缺陷。大的中介公司首先是收费比较高,其实是公司大业务员自觉身价高办事不卖力。其实找土地中介不在乎公司大小,最重要的是有保证的情况下土地经纪人把你的事放在心上,卖力办事是关键。

    其次多了解流程!自己多去相关部门了解政策情况,多上网查看相关新闻,要做到交易流程“自己心中有数”,不要轻易相信中介的承诺和拍胸脯式的保证,中介的承诺要求他们也写入合同,并且加上相应的违约条款。一个中介信誓旦旦和你保证这个保证那个,那么请他“写下来”,如果他真的那么有信心何必怕写承诺给你呢?如果他一边口头承诺,一边拒绝写书面的依据,那么,这样的承诺你就要打个问号了!

    最后为大家归纳一些选择好中介的小窍门:

    1、资质审查:

    好的中介公司应该具有长期固定的办公地点和合法的营业资质。我们可以通过进店观察和确定其营业执照上是否具有土地中介资质来鉴别该中介公司的合法性。

    2、实力审查:

    尽量选择实力雄厚的房产中介公司为自己进行服务。可以通过营业执照上的注册资金和该公司拥有的门店数目来确定其公司实力的强弱。

    3、口碑审查:

    口碑对任何公司都是十分重要的无形资产。拥有良好口碑的土地中介公司一定有独特的服务特色和不错的信誉度。

    4、形象审查:

    对门店的装修和人员的素质进行观察,好的中介公司都比较注意形象。无论是店面形象还是员工形象都应该是整齐划一的。

    5、员工素质审查:

    不要小看中介员工进客户家之前穿上鞋套、不在业主家中大声说话和抽烟这些小细节。一个注重服务细节的中介公司往往是我们最好的选择。

    6、工作划分细致程度的审查:

    优质的中介公司分工较细,一般都有自己独立的签约地点或交易大厅。在土地买卖交易的前期由一个专门的地产经纪人从事接收客户意向、土地推荐、带客看地、收取定金、草签协议、验地、交地等工作。而后期的签土地交易买卖正式合同、网签、办理过户、贷款、领取土地证等手续则交由专门的部门来完成。这样不但确保了交易的安全性,也使整个交易更加透明和令人放心。


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